Trường hợp không được phép tách thửa đất

Có một trong những phương án đầu tư Bất động sản phổ biến tại Việt Nam là tách thửa đất thành những thửa nhỏ và sau đó chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng có thể tách thửa. Cùng nhà đất Mino tìm hiểu để tránh rủi ro và chôn vốn, người mua và nhà đầu tư cần phải biết về các trường hợp không được phép tách thửa đất.

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là quá trình chia nhỏ một thửa đất có sẵn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn, với việc đăng ký tên chủ sở hữu mới. Quy trình này phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

Có thể tách thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, các điều kiện sau đây phải được đáp ứng:

• Thửa đất phải có Sổ đỏ/Sổ hồng.
• Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Thửa đất không được tranh chấp.
• Thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Không có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Diện tích thửa đất sau khi tách phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương.

7 trường hợp không được tách thửa đất

• Đất không có sổ đỏ/sổ hồng

Việc tách thửa đất thường đi kèm với việc chuyển nhượng, cho, tặng một phần của thửa đất đó. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ hồng/sổ đỏ, trừ trường hợp được quy định khác. Do đó, đất không có sổ đỏ/sổ hồng sẽ không thể tách thửa.

Tham khảo: Điều 188 Luật Đất đai 2013

• Đất đã hết thời hạn sử dụng

Đất được chia thành hai loại: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Nếu một thửa đất không còn trong thời hạn sử dụng, không thể thực hiện chuyển nhượng, cho, tặng, thế chấp, và cũng không thể tách thửa.

• Đất có tranh chấp

Thửa đất có tranh chấp không thể thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, và cũng không được phép tách thửa.

• Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án sẽ bị ngăn chặn các giao dịch giao dịch bất động sản, bao gồm cả việc tách thửa.

• Đất đã có thông báo thu hồi từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi đất, thời hạn được thông báo trước cho người sử dụng đất, trong khoảng 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Sau thông báo này, không thể thực hiện việc tách thửa đất.

• Đất không đủ diện tích tối thiểu cho phép tách thửa

Thửa đất mới tách và thửa đất còn lại sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. Nếu không đáp ứng được điều kiện này, thửa đất sẽ không được phép tách thửa.

• Đất không phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cũng nằm trong số các trường hợp không được tách thửa.

Xem thêm: Quy định tách thửa đất

Làm gì khi mua đất không được tách thửa

Trong trường hợp không thể tách thửa đất, người mua hoặc nhà đầu tư có thể xem xét các phương án sau để giải quyết vấn đề:

• Mua thêm một thửa đất liền kề và hợp thửa

Phương án này đòi hỏi người mua hoặc nhà đầu tư tìm kiếm và mua thêm một thửa đất liền kề với thửa đất hiện tại.

Sau đó, hai thửa đất này sẽ được hợp thửa lại thành một thửa đất lớn hơn, sao cho diện tích sau khi hợp thửa đủ lớn để đáp ứng các yêu cầu về tách thửa theo quy định của địa phương.

Việc này có thể giúp người mua hoặc nhà đầu tư tiếp tục sử dụng đất một cách hiệu quả và tránh được các rủi ro phát sinh do việc không thể tách thửa đất.

• Hợp thửa đất đứng tên đồng sở hữu

Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ đỏ/sổ hồng đồng sở hữu.

Trong trường hợp đất không đủ điều kiện để được cấp sổ riêng, người mua hoặc nhà đầu tư có thể xin hợp thửa với một thửa đất liền kề dưới hình thức đồng sở hữu.

Khi đồng sở hữu, các chủ sở hữu sẽ có đầy đủ quyền lợi như một người sử dụng đất thông thường, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng, cho thuê, và thế chấp.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc sử dụng đất chung sổ đỏ có thể gây ra một số hạn chế trong quản lý và giao dịch bất động sản sau này, do tất cả các chủ sở hữu đều có quyền ngang nhau đối với thửa đất đó.

Lời kết

Tóm lại, việc hiểu rõ các trường hợp không được tách thửa đất là rất quan trọng để tránh các rủi ro và tiếp tục giao dịch mua bán bất động sản một cách an toàn và hiệu quả.

Bằng cách nắm vững những quy định và điều kiện liên quan đến tách thửa đất, người mua hoặc nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định thông minh và đảm bảo rằng họ không phạm pháp luật hoặc gặp phải những vấn đề không mong muốn trong quá trình giao dịch bất động sản.

Đồng thời, việc tìm hiểu và áp dụng các phương án giải quyết pháp lý khi không thể tách thửa đất cũng giúp người mua hoặc nhà đầu tư tìm ra cách tiếp cận linh hoạt và hiệu quả hơn trong việc sử dụng và quản lý tài sản của mình.