Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, khi chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khâu quan trọng để đạt được thành công trong giao dịch. Trong phạm vi bài viết này, Nhà Đất Mino sẽ tập trung trình bày, phân tích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành.

Quan niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia.

Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”.

Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau.

Sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng đất với mua bán tài sản

Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, nhưng đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, về đối tượng

Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Thứ hai, về hình thức

Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn bản và có công chứng.

Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Thứ hai, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau:

Xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải quyết tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là “đất không có tranh chấp” và không ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.

Quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng.

Lời kết

Trên đây là thông tin chia sẻ của nhà đất mino Mino về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để hoàn thành hợp đồng không khó, bạn chỉ cần tải mẫu và điền vào các thông tin còn thiếu là xong. Tuy nhiên, những thông tin này đòi hỏi sự chính xác cao. Trong trường hợp, gặp khó khăn để hoàn thành mẫu hợp đồng, bạn hãy liên hệ công ty luật uy tín để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.