Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất?

25/08/2021 00:13:49

Khi bạn muốn đầu tư dự án căn hộ, mua đất nền… chúng ta chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng thô vẫn chưa đủ vì nếu mật độ xây dựng thấp mà xây dựng cao tầng thì dân cư vẫn rất đông đúc. Và hệ số sử dụng đất chính là chỉ số quan trọng bậc nhất sinh ra để xác định chính xác quyền lợi của bạn tại dự án mà bạn chuẩn bị đầu tư. Vậy cụ thể hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số này ra sao? Chúng ta cùng nhà đất mino tìm hiểu ngay dưới đây nhé.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu trong quá trình đầu tư, thi công và xây dựng công trình. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Đây chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình (diện tích này sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái nhà bạn nhé) với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Đơn vị tính theo mét vuông (m2).

Định nghĩa cơ bản dễ hiểu nhất của hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm. Hệ số sử dụng đất sinh ra nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép.

Hệ số này cũng thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất. Tùy vào mỗi địa điểm, vùng đất tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Nếu bạn mua đất nền thì nhìn vào hệ số này bạn có thể xác định được căn hộ của mình sau này xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng cũng như dự án căn hộ của mình quy mô lớn nhất đến đâu.

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất?  1302045408

Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng chung cư, công trình hỗn hợp cao tầng. Nó mang đến nhiều lợi ích thiết thực gồm:

  • Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.

  • Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.

  • Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

  • Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.

  • Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ.

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất?  1302045408

Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?

Cách tính hệ số sử dụng đất chính là điều mà bất kỳ kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải thuộc nằm lòng. Vì hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình, kinh phí đầu tư, căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đầu tư… Vậy cách tính hệ số sử dụng đất được tính theo công thức cực kỳ đơn giản sau đây: Hệ số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất. Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:

  • FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.

  • FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái. Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất?  1302045408

Ví dụ thực tế về cách tính hệ số sử dụng đất

Ví dụ 1: Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 1000m2, tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng bao gồm 2 tầng hầm và 500m2. Còn 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài. Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ bằng (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.

Ví dụ 2: Nếu như bạn có một miếng đất lớn, bạn chia 30% để xây dựng công trình công cộng như siêu thị, công viên…, 20% còn lại làm đường đi và 50% còn lại làm nhà ở. Vậy thì bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 50%.

Ví dụ 3: Nếu bạn xây dựng căn nhà của mình trên diện tích 60m2 đất với quy mô 6 tầng thì hệ số sử dụng đất là 60 x (6/100) = 3.6.

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất?  1302045408

Lời kết

Hy vọng sau bài viết trên đây của nhà đất mino bạn sẽ hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất là gì và cách tính hệ số sao cho đúng nhất. Bên cạnh đó chúng ta cũng nắm bắt rõ hơn về tình hình xây dựng của căn hộ mình chuẩn bị mua.















Tags liên quan:

Gửi đánh giá, thảo luận

* Bắt buộc nhập

 Cám ơn bạn đã đánh giá sao.
Tác giả
Công Tôn Long Điền

Công Tôn Long Điền

Tôi là một người có đam mê đặc biệt với bất động sản và yêu thích nghiên cứu về các điều luật nhà đất, các quy tắc phong thủy đất đai để từ đó tư vấn cho anh em bạn bè, các khách hàng thiện chí. Đặc biệt, tôi muốn chia sẻ cơ hội kinh doanh bất động sản đến với toàn bộ đồng nghiệp bằng việc cho thuê các vị trí Top tên dự án.

Kết nối